นักวิจัยธรรมศาสตร์พัฒนาโมเดล AI ทำนายอัตราการขายบ้านเดี่ยวได้แม่นยำถึง 62% เปิดมิติใหม่การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยปัญญาประดิษฐ์

ในยุคที่การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น การคาดการณ์อัตราการขายบ้านในโครงการใหม่อย่างแม่นยำเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง แต่วิธีการแบบเดิมที่อาศัยประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญมักมีข้อจำกัดทั้งด้านความแม่นยำและการขาดแคลนบุคลากร ทีมนักวิจัยจากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ นำโดย รศ.ดร.กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ จึงได้พัฒนาโมเดลปัญญาประดิษฐ์แบบใหม่ที่สามารถวิเคราะห์ปัจจัยซับซ้อนได้อย่างแม่นยำ

โมเดลที่พัฒนาขึ้นใช้อัลกอริทึมเคือข่ายประสาทเทียม (Artificial Neyral Network: ANN) ในการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรต่างๆ ช่วยลดข้อจำกัดของวิธีการแบบเดิมหลายประการ ทั้งการลดการพึ่งพาความเห็นผู้เชี่ยวชาญที่มีจำนวนจำกัด การลดความคลาดเคลื่อนจากอคติส่วนบุคคล และความสามารถในการประมวลผลปัจจัยจำนวนมากพร้อมกัน ทำให้เห็นภาพรวมและความสัมพันธ์ที่ซับซ้อนได้ชัดเจนขึ้น
จากการวิเคราะห์ข้อมูลโครงการบ้านเดี่ยว 100 โครงการ พบข้อค้นพบที่น่าสนใจหลายประการ โดยเฉพาะการค้นพบว่าโซนที่ตั้งโครงการมีผลต่อยอดขายมากที่สุด และระยะห่างจากสิ่งอำนวยความสะดวกมีผลต่อการตัดสินใจซื้อมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ในวิธีการศึกษาแบบเดิม นอกจากนี้ยังพบรูปแบบความสัมพันธ์ใหม่ๆ เช่น ความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนห้องนอนกับระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าที่ส่งผลต่อยอดขาย
เมื่อเทียบกับวิธีการศึกษาแบบเดิม โมเดล AI นี้มีความแม่นยำสูงกว่าการวิเคราะห์แบบถดถอยพหุคูณเชิงเส้น (Multiple Linear Regression) โดยมีค่า R-Square ต่ำกว่า (0.620 เทียบกับ 0.571) สามารถปรับปรุงความแม่นยำได้อย่างต่อเนื่องเมื่อมีข้อมูลใหม่ และที่สำคัญคือรองรับการจำลองสถานการณ์เพื่อทดสอบกลยุทธ์ต่างๆ ก่อนลงทุนจริง

"ความพิเศษของโมเดลนี้ไม่ใช่แค่ความแม่นยำที่สูงขึ้น แต่ยังช่วยให้เราค้นพบความสัมพันธ์ใหม่ๆ ที่ไม่เคยสังเกตเห็นมาก่อน" รศ.ดร.กองกูณฑ์กล่าว "เช่น เราพบว่าโครงการที่มีระดับราคาขายใกล้เคียงกัน อาจมียอดขายต่างกันมากขึ้นอยู่กับโซนที่ตั้งและทำเลของโครงการเป็นหลัก ในขณะที่ผู้ซื้อมีแนวโน้มของมุมมองต่อพื้นที่ส่วนกลางของโครงการเป็นแบบคุณภาพที่จำเป็นต้องมี (Must-be) มากยิ่งขึ้น"
ทีมวิจัยมีแผนพัฒนาโมเดลต่อยอดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น คอนโดมิเนียม และนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงเพิ่มปัจจัยระดับมหภาค เช่น อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย และนโยบายรัฐ เพื่อให้การวิเคราะห์ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น ผลงานวิจัยนี้ไม่เพียงช่วยผู้ประกอบการตัดสินใจลงทุนได้แม่นยำขึ้น แต่ยังเปิดมุมมองใหม่ในการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเทคโนโลยี AI ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว

ผู้สนใจรายละเอียดเพิ่มเติมหรือต้องการนำเทคโนโลยีไปประยุกต์ใช้ สามารถติดต่อได้ที่
หน่วยวิจัยด้านการพัฒนาโครงการและนวัตกรรมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

Download บทความวิจัยที่เผยแพร่ในวารสาร Decision Making: Applications in Management and Engineering
(วารสาร 10% แรกในฐานข้อมูล SCOPUS ปี 2023) ได้จาก link ด้านล่าง:
https://dmame-journal.org/index.php/dmame/article/view/707